来源：21世纪经济报道
5月下旬，李伟最终降价45万，忍痛把“老破小”房子卖出去了，他感觉再不降价也等不来希望，觉得接下来的6、7、8月份，北京二手房市场行情或许会更加平淡。
和李伟一样，他的经纪人张涛也感受到了北京二手房市场的凉意，尤其是与回暖的2月、3月相比，5月份，他所在的中介门店成交量大降，成交的房源也都是降价才换来结果。
这是发生在北京市东四环外一个老小区的案例，但整个北京二手房市场5月份都呈现出“成交下滑、价格下调、买方观望、库存房源明显增多”的特点。
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链家官网数据显示，截至5月31日，北京二手房挂牌量已经突破了12万套，但21世纪经济报道记者从知情人士处获悉，实际挂牌量已经快逼近15万套。
记者调研发现，从3月份至今，北京二手房套均成交价格已经跌了几十万元，根据房型不同跌幅不等，400万左右的老房子下降约20万元，老旧学区房甚至降价超50万元，房龄比较新的小区，成交价也在下降。
“现在客户看完根本就没有下一步意向，连出价都不出，都在观望。”北京丰台区一位头部中介品牌经纪人则告诉21世纪经济报道记者，降价幅度不够大的房子甚至都吸引不到客户。
多位市场人士均认为，北京二手房市场现在已经事实上进入了买方市场。
“这种观望可能要持续到9月份。”多位经纪人判断，预计未来三个月内成交量依然不会有明显起色，价格也会经历调整。
成交量下滑近半
手里的老房子挂牌快半年，眼看着去年11月置换的次新房马上就到违约期，王强愈发着急了。
去年，王强以570万元在北京东五环、六环之间购买了一套80多平米的两居室，当时预留了半年的周转期限用来把现有的住房卖出去。那时候北京受疫情影响，市场需求受到积压，成交不太顺畅。
实际上，王强是经历过“好时候”的，今年春节过后，被压抑购房需求密集释放，市场在2、3月份迎来强劲反弹，一些观望的客户也因为市场热度的升温而积极入市。行情最好的时候，曾有人对王强这套60平米的老房子出价400万，但他还想再搏一搏，尽量弥合两套房之间的价差。
“短时间内成交量的上升，拉升了部分业主的预期，把报价提了上去。”麦田房产分析师的这种说法，正是王强的想法。
但是4月之后，看房的人原来越少，给出的购买价也越来越低，王强开始意识到他错过了市场高峰。
实际上，4、5月份北京二手房成交出现了明显的高位回落。
58安居客研究院数据显示，今年3月北京二手房成交量出现一个高峰，达到2.2万套，创下了北京近5年的新高，随后4月份下滑到约1.39万套，预计5月二手房成交在1.2万套左右。
根据北京住建委官网数据，截至30日，5月份北京二手房网签12117套，环比上月同期下滑13.0%，较3月份的22192万套，下降了45.4%。
“今年5月北京二手房成交量，在近五年中仅高于2022年。”麦田房产分析师指出，面对高性价比房源减少的情况，客户入市意愿减弱，再加上新增需求补充不足，使得4、5月份二手房成交下滑明显。
但另一位不愿具名的地产分析师指出，其实不是市场供应不足，反而是市场供应过量，根本原因在于消费者对楼市的悲观预期，加重了观望情绪。
“5月的看房量不多，那些楼层不好、户型有硬伤、临街或者顶层的房子，根本就没有客户看。”一位从业8年的房产经纪人对21世纪经济报道记者说，北京二手房市场一向是卖方占主导，但现在这种情形在慢慢转变，主动权切换到了买方手中。
58安居客研究院北京分析师任野也告诉21世纪经济报道记者，单就短周期的成交量来看，北京楼市的确转冷了，但二手房的成交下滑，不单单是市场冷热的问题，更深层次的是市场需求结构转变的体现。
任野认为，疫情三年，一方面压抑了购房需求，另一方面也激增了改善换房的需求，而且这种置换大多需要以“卖一买一”的方式来实现。但目前北京置换的需求，更多倾向于新房以及房龄在十年以内的准现房。
“而目前市场挂牌的二手房源，半数房龄超过二十年，且‘老破小’的占比较高，10年以内的次新房占比较低，导致北京当下二手房市场成交持续下滑，但土地市场却较为火热。”任野说。
买方挑楼龄、挑房型、挑价格，选择权相对较多。另一位房产经纪人也透露：“目前北京二手房市场上，买方的要求比较多，挑不到合心意的房子不出价，价格达不到心理预期就接着挑。”
不过，麦田房产分析师指出，也不必过分悲观，拉长时间看，今年1-5月份，北京二手房成交超过7.2万套，在近五年中仅次于2021年的9.1万套，排名第二，市场整体表现较为稳定。
挂牌增加、价格下行
前述李伟的房子，就没赶上市场最热闹的时候。3月底，他以415万的报价挂牌了一套老破小，他们小区同户型但楼层较差的房子曾在2月份以410万元成交。但过了两个月，始终没有合适的买房人出价，最终这套房只卖了370万元。
据李伟的经纪人张涛分析，小区里可选的房源太多了，李伟的房子并没有特别突出的优势，最终能成交也是靠降价吸引了客户。
5月份北京二手房挂牌房源量继续走高，麦田房产数据显示，5月挂牌量和上月相比增加3.7%。
去年11月份，“北京二手房挂牌量破10万套”的消息曾引起业内关注，但如今，链家网显示这个数据已经突破了12万套，内部实际挂牌量更是接近15万套。
虽然二手房挂牌量与市场情况并不能划等号，但挂牌量增加的同时，成交放缓，市场去化进一步承压。
根据麦田房产方面的数据，5月份北京二手房挂牌均价环比上月下降0.1%，与此同时，二手房议价空间和上月相比扩大0.37个百分点。和上月相比，不但业主的预期开始下降，而且在价格上也更愿意做出让步，以换取成交。
诸葛数据研究中心监测数据也显示，5月30日，北京降价二手房源为1694套，平均降价幅度15.1万元/套；涨价房源为79套，平均涨价幅度为18.38万元/套。
北京某品牌房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，公司最近给每个经纪人都发了任务，他们负责的房源，每周至少有一套房子调低报价。
记者调研发现，北京西城德胜学区房近期挂牌价下行明显，有的业主将报价降低了超50万元，原本价格就上浮不多的老房子，成交价下降约20万元，房龄比较新的小区，成交价也降低了10万元左右。当然，这需要考虑到卖方的着急程度，也有一部分业主并不着急出售房屋，报价相对稳定。
“从购房者的角度，现在下行的市场购房者掌握选择的主动权，有更充足的时间挑选合适的房子。”麦田房产分析师表示。
展望接下来一段时间的北京二手房市场，任野认为，5月成交量与去年下半年回温状态类似。“北京楼市整体会比较稳定，不会出现报复性上涨、恶性下跌的剧烈波动，而且这种趋势，也将会是接下来市场的运行常态。”他说：“同时6-8月是楼市传统淡季，购房者有更充足的议价空间，可以多关注下二手笋盘和优质新房房源。”
麦田房产分析师则表示，从政策端来看，虽然近期北京出台了“带押过户”等政策，但政策目的在于优化交易流程，提升交易效率，对市场供需端预期及入市行为上没有产生实质性影响。当前市场在售房源不断增多，市场观望情绪增加，导致置换链条运转不畅，预计市场在未来一两个月会经历一个阶段性筑底过程。
该人士进一步指出，随着买卖双方价格博弈逐渐完成，以及“卖一买一退减个税”政策年底结束，很多业主会选择在年底前完成置换以节省置换个税，再叠加年末购房需求小高峰，北京二手房市场或在年末迎来明显改善。
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